근저당권은 무엇을 보여주나요
근저당권은 채무가 변동할 수 있는 거래에서 일정 한도까지 부동산을 담보로 잡아 두는 권리입니다. 등기부에는 근저당권자, 채권최고액, 채무자, 접수일자 등이 표시됩니다. 전세 계약자는 이 권리가 자신의 보증금보다 앞선 순위인지 확인해야 합니다.
채권최고액은 담보가 책임질 수 있는 상한으로 표시되는 금액이며 현재 남아 있는 대출금과 일치한다고 볼 수 없습니다. 실제 잔액이 더 적다는 설명을 들었다면 상환 내역이나 금융기관 자료 등 확인 가능한 근거를 요청해야 합니다.
보증금과 선순위 금액을 함께 계산합니다
첫 점검은 예상 주택 가치에 비해 보증금과 선순위채권의 합계가 얼마나 큰지 보는 것입니다. 예를 들어 확인한 주택 가치가 5억원이고 보증금 3억원, 선순위 금액 1억5천만원이라면 합계는 4억5천만원입니다. 비율만 보면 90%지만 실제 회수액에는 경매 비용, 가격 하락, 체납 등 다른 변수가 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 한 번의 계산으로 안전 판정을 내리면 안 됩니다. 실거래가, 시세, 공시가격의 성격이 서로 다르고 보증기관마다 인정하는 주택가격과 심사 조건도 달라질 수 있습니다.
- 확인한 주택가격 기준
- 내 보증금
- 선순위 담보
- 체납·다른 우선 권리 가능성
기존 근저당을 말소한다는 경우
임대인이 잔금으로 기존 대출을 갚겠다고 한다면 지급 순서가 핵심입니다. 단순히 잔금을 먼저 보낸 뒤 나중에 말소하기로 하면 약속이 이행되지 않았을 때 대응이 어려워질 수 있습니다.
계약서에는 대상 근저당, 상환할 금액, 잔금 지급과 상환의 동시 진행 방법, 말소 확인 전 지급 보류 가능 여부를 구체적으로 적습니다. 실제 절차는 중개사 설명에만 의존하지 말고 금융기관과 등기 절차를 확인하세요.
계약을 멈추고 확인해야 할 신호
채권최고액이나 대출 잔액 자료를 보여주지 않거나, 잔금 계좌가 갑자기 바뀌거나, 계약 후 새 담보가 설정됐다면 송금을 서두르지 않는 것이 좋습니다. 특히 보증보험 사전 확인이 거절됐는데 이유를 설명하지 못한다면 원인을 먼저 해소해야 합니다.
- 잔액 증빙 거부
- 새 근저당 설정
- 명의가 다른 입금 계좌
- 보증 가입 가능 여부 확인 거부