전세계약 특약을 작성할 때 확인할 항목

좋은 특약은 확인 가능한 조건을 담습니다

‘문제가 없도록 한다’처럼 추상적인 표현보다 어떤 권리를, 언제까지, 어떤 방법으로 처리할지를 적는 편이 좋습니다. 대상 근저당의 접수번호나 채권최고액, 말소 확인 시점처럼 계약 당사자가 확인할 수 있는 정보를 연결합니다.

조건이 지켜지지 않았을 때 잔금 지급을 보류할 수 있는지, 계약을 해제할 수 있는지, 이미 지급한 금액은 언제 어떤 방식으로 돌려받는지까지 함께 검토합니다.

계약일부터 잔금과 입주일까지 임차인의 보증금 회수에 불리한 새 근저당, 압류, 가압류, 신탁 등을 설정하지 않는다는 취지를 명확히 적습니다. 위반 여부는 잔금 직전 최신 등기부등본으로 확인해야 합니다.

단순히 금지 문구만 두지 말고 위반 시 임차인이 송금을 보류하거나 계약을 해제하고 지급금 반환을 요구할 수 있는 조건을 계약 상황에 맞게 검토합니다.

기존 근저당을 잔금으로 상환한다면 대상 권리와 상환 절차를 특정합니다. 임차인이 임대인 계좌로 전액을 먼저 보내는 방식인지, 금융기관 상환에 직접 연결하는지에 따라 위험과 준비 서류가 달라질 수 있습니다.

말소 접수 또는 말소 완료를 어떤 자료로 확인할지, 확인 전 잔금 일부를 보류할 수 있는지도 합의합니다. 실제 문구는 금융기관과 등기 절차를 확인한 뒤 작성해야 합니다.

보증 가입이 임대인이나 주택의 사유로 거절되는 경우 계약을 해제할 수 있는지, 계약금과 중도금의 반환 범위와 기한을 정합니다. 임차인의 단순 변심이나 서류 미제출까지 같은 조건으로 처리되는지 모호하지 않도록 사유를 구분합니다.

보증기관의 심사는 주택가격, 선순위채권, 임대인과 주택 상태 등 여러 조건을 봅니다. 계약 전에 사전 확인을 하고 특약에는 신청 기한과 협조 의무도 함께 검토하는 것이 좋습니다.

특약이 본문과 충돌하지 않는지, 임대인과 임차인이 같은 문구가 적힌 계약서를 보관하는지 확인합니다. 수정된 부분에는 당사자의 확인 표시를 남기고 구두 설명만 별도로 남지 않게 합니다.